Aqui na BlueInc nós conhecemos bastante de projetos de alto padrão e sabemos quais são as etapas necessárias, que antecedem a obra, para garantir um produto de qualidade e uma execução sem dores de cabeça.
Lembrem-se sempre: projeto não é custo, é investimento e uma fase de pré-obra bem feita evita incompatibilidades, atrasos e retrabalhos durante a obra!
Tentamos reunir aqui, resumidamente, um pouco do que é o trabalho (tão importante) dessa fase de projetos, aprovações, compatibilizações e planejamento. Veja o nosso “passo a passo” a seguir:
- Escolha do escritório de arquitetura: além da produção de imagens bonitas com fachadas que enchem os olhos, a qualidade do projeto de arquitetura (detalhamento para obra), bem como a empatia com a equipe responsável, são muito importantes para essa jornada.
- Escolha do lote (sim, o ideal é que seja depois da definição do arquiteto, afinal ele pode auxiliar muito nessa escolha): a qualidade de um imóvel é definida pela sua localização, por isso, invista em um bom lote, num condomínio ou região consolidada, com boa orientação, insolação, geometria e topografia. Dica BlueInc: esteja atento também às edificações vizinhas e projetos a serem edificados no entorno.
- Conceituação: não se esqueça de deixar claro para a arquitetura suas premissas para o projeto e programa da casa. Aqui na BlueInc nós fizemos um estudo de mercado e mergulhamos de cabeça nas necessidades dos clientes de alto padrão, que buscam um projeto refinado, mas com praticidade, pouca manutenção e longevidade. Dica BlueInc: essa é a hora de conversar sobre o tamanho da casa e budget pretendido (tenha em mente que nem sempre é possível conciliar tudo e esteja disposto a fazer concessões).
- Levantamento Planialtimétrico do lote, necessário para o desenvolvimento do projeto de arquitetura;
- Estudo preliminar: geralmente a arquitetura apresente nessa fase o programa da casa, através das plantas, e o conceito de fachada (ideal que seja feito através de imagens 3Ds renderizadas). Aqui na BlueInc nós conseguimos também já ter uma boa ideia dos custos da obra a partir desse estudo e aproveitamos esse momento para propor as principais adequações e melhorias para garantir um produto que agrade nosso público alvo. Dica BlueInc: nessa etapa tenha o suporte de alguém com conhecimento técnico e de orçamentos para saber se está no caminho certo.
- Com a aprovação da(s) revisão(ões) do estudo, a arquitetura pode evoluir para os projetos pré-executivos. Dica BlueInc: não evolua com o projeto enquanto não estiver satisfeito com o resultado do estudo. A partir dos projetos pré-executivos, outras disciplinas começam a ser envolvidas e o retrabalho de “pequenas” alterações pode ser importante (e durante a obra fica ainda mais caro e demorado).
- Contratação dos projetos complementares: estrutura de concreto, estrutura metálica, fundação, instalações elétricas e hidráulicas, luminotécnico, automação, ar condicionado, aspiração central, entre outros, a depender da necessidade do cliente. Dica BlueInc: contrate profissionais que estejam habituados a trabalhar juntos ou pelo menos com a arquitetura- isso vai facilitar bastante a comunicação entre as disciplinas e garantir o sucesso da compatibilização. Se isso não for possível, certifique-se de que o profissional já esteja habituado a projetos similares (no caso de arquiteturas complexas e contemporâneas, com estruturas mistas, isso é fundamental).
- Sondagem do solo, necessária para o desenvolvimento do projeto de fundação. Dica BlueInc: se já tiver o projetista de fundação contratado, deixe que ele faça a locação dos pontos de sondagem.
- Projeto Legal: com o projeto pré-executivo já é possível providenciar o projeto legal, bem como os documentos necessários para aprovação do projeto junto aos órgãos competentes e condomínio. Dica BlueInc: tenha alguém já familiarizado com a prefeitura e condomínio te auxiliando nessa etapa.
- Início do projeto de estrutura. Também pode-se iniciar o projeto luminotécnico, que será necessário para o projeto de elétrica e o projeto de automação. Dica BlueInc: o ideal é também já ter uma boa ideia do projeto de interiores (pelo menos layout), para que o luminotécnico converse com a mobília da casa.
- Compatibilização das pré-formas de estrutura com a arquitetura. Esse trabalho exige muita atenção para não descaracterizar o projeto de arquitetura! Dica BlueInc: tenha alguém com conhecimento de obras auxiliando nas soluções propostas para evitar projetos com custos elevados desnecessários ou que sejam de difícil execução.
- Com as pré-formas aprovadas, é possível iniciar o projeto de fundação.
- Com a fundação pronta e aprovada, pode-se iniciar o projeto de hidráulica.
- Com o luminotécnico pronto, pode-se iniciar o projeto de elétrica. Dica BlueInc: também é ideal que seja feito um projeto de automação, se o cliente desejar automatizar os sistemas da casa.
- Nessas casas, é importantíssimo ter um projeto de ar condicionado. Dica BlueInc: apesar das outras instalações (elétricas e hidráulicas) parecerem mais complexas, muitas incompatibilidades surgem na obra por conta do ar condicionado, especialmente nos casos de sistemas dutados. Tenha esse projeto em mãos o quanto antes!
- Durante o processo de compatibilização de todas essas disciplinas, inúmeras reuniões são realizadas com todos os projetistas a fim de resolver as incompatibilidades. Dica BlueInc: para evitar dificuldades nas instalações é sempre bom que a arquitetura já preveja um entre forro mínimo de 30cm e que o projeto de estrutura não comprometa essa altura.
- Dica BlueInc: é legal já fazer a contratação do projeto de paisagismo junto com o pré-executivo, muitas vezes esses profissionais têm sugestões que podem impactar na estrutura das áreas externas, como piscinas, além de interferir nos níveis do terreno e definição dos taludes do entorno da casa, impactando na terraplenagem.
- Com todos os projetos concluídos e compatibilizados, a arquitetura pode emitir os projetos chamados de executivos, com todos os detalhes e informações necessárias para a obra.
- Com os projetos executivos de arquitetura e os complementares, é possível fazer um orçamento bem mais preciso da obra como um todo. Dica BlueInc: é super importante equalizar as propostas das construtoras nessa fase – muitas vezes partes importantes do escopo acabam ficando exclusas ou são orçadas de maneira diferente da que consta no projeto/memorial. Além disso, sem ter os projetos complementares, cada construtora pode adotar a premissa que quiser para estrutura e instalações (e aí fica bem mais complexo equalizar a concorrência).
- Negociação comercial e contratação da Construtora – atenção à leitura e revisão do contrato de construção. Alguns pontos importantes para se conversar nessa fase são sobre as responsabilidades trabalhistas, garantias, multas por atraso e regime do contrato (administração, empreitada global, parcial, etc). Dica BlueInc: lembre-se que cada regime tem os prós e contras, então estude as opções com calma e tenha em mente que, quando a construtora da garantia do preço global, obviamente uma margem de segurança será incorporada ao custo da sua obra (quanto mais instável o momento de mercado, maior o risco e, por tanto, maior essa margem).
- Abertura do CNO (cadastro nacional de obras) da obra. Todas as NFs emitidas durante a obra deverão ser vinculadas a essa CNO, para obtenção da CND e Habite-se ao final. Dica BlueInc: contrate sempre um despachante especializado para fazer o acompanhamento dos recolhimentos de impostos (ISS e INSS) das NFs da obra, assim você garante que não pagará uma “multa” ao final, quando for regularizar sua casa (tirar o “habite-se”);
- Checagens finais de orçamentos e cronogramas. Nessa etapa é importante identificar quais as atividades do caminho crítico do cronograma e entender quais contratos terão os custos mais importantes. Dica BlueInc: começe as contratações dos fornecedores da obra por aqueles da “curva A”, ou seja, de maior custo e também por aqueles que são o caminho crítico do cronograma. Assim você evita atrasos e já trava os preços dos itens de maior impacto no orçamento.
É só tudo isso, pessoal! Viram como é simples começar uma obra?
Por esse e outros motivos que a BlueInc é a melhor solução para você e sua família. Fica tranquilo e deixa a gente cuidar de tudo!
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